کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری؛ ضامن نظم ساخت‌وساز در شهر یا مانعی سخت برای صنعت ساختمان سازی؟
تصور کنید آقای «م» بدون دریافت پروانه، یک طبقه اضافه بر روی خانه دو طبقه‌اش در خیابان بهشتی تهران ساخته و همچنین بخشی از پارکینگ ساختمان را به واحد تجاری تبدیل کرده است. پس از شکایت یکی از همسایگان، شهرداری موضوع را بررسی کرده و تخلفات را به کمیسیون ماده ۱۰۰ گزارش می‌دهد. کمیسیون بدوی پس از رسیدگی، حکم به تخریب طبقه سوم و بازگرداندن کاربری پارکینگ داده و همچنین آقای «م» را به پرداخت جریمه نقدی محکوم می‌کند.
آقای «م» به رأی صادره اعتراض می‌کند و پرونده به کمیسیون تجدیدنظر ارجاع می‌شود. این کمیسیون با بررسی مجدد موضوع، تخریب طبقه سوم را به دلیل عدم انطباق با ضوابط شهرسازی تأیید می‌کند، اما در خصوص پارکینگ، به‌جای بازگرداندن کاربری، حکم به پرداخت جریمه‌ای معادل یک و نیم برابر ارزش پارکینگ صادر می‌نماید. پس از قطعی شدن رأی، شهرداری وارد عمل شده و با حکم مراجع قضایی، طبقه سوم را تخریب و جریمه نقدی را از حساب بانکی مالک برداشت می‌کند.
آقای «م» نهایتاً به دیوان عدالت اداری شکایت می‌برد و رأی کمیسیون را از حیث نقض اصول دادرسی و عدم کارشناسی دقیق به چالش می‌کشد. این مثال به‌خوبی نشان می‌دهد که چگونه روند رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰، از تشخیص تخلف و صدور رأی تا اجرای آن و امکان اعتراض قضایی در عمل پیاده می‌شود.
کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری یکی از مراجع شبه‌قضایی مهم در نظام حقوقی ایران است که وظیفه رسیدگی به تخلفات ساختمانی را برعهده دارد. این کمیسیون مرجعی تخصصی و مستقل از شهرداری است و هدف از تشکیل آن، جلوگیری از تخلفات فزاینده در حوزه ساخت‌وساز و تضمین رعایت ضوابط فنی، شهرسازی و معماری در محدوده و حریم شهرهاست.
تعریف کمیسیون ماده ۱۰۰ و وظیفه آن
بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده قانونی و حریم شهرها موظف‌اند قبل از هرگونه عملیات ساختمانی، اعم از احداث بنا، تفکیک اراضی و تغییر کاربری، از شهرداری پروانه ساختمانی دریافت کنند. در صورت تخلف از این امر، موضوع در کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، دادگستری و شهرداری مطرح می‌شود تا درباره تخلف تصمیم‌گیری کند.
مثال کاربردی:
فرض کنید فردی بدون دریافت پروانه، یک طبقه اضافی بر روی ساختمان مسکونی خود ساخته است. شهرداری پس از شناسایی تخلف، موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می‌دهد تا در مورد تخریب، جریمه یا سایر اقدامات مقتضی تصمیم‌گیری کند.
صلاحیت‌های کمیسیون ماده ۱۰۰
کمیسیون ماده ۱۰۰ صلاحیت رسیدگی به انواع تخلفات ساختمانی را دارد. مهم‌ترین مصادیق این صلاحیت به شرح زیر است:
۱. احداث بنا بدون پروانه
در صورت انجام عملیات ساختمانی بدون دریافت پروانه، کمیسیون می‌تواند دستور تخریب بنا یا اخذ جریمه‌ای معادل یک دهم تا سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان را صادر کند.
۲. اضافه بنا مازاد بر پروانه
اگر فردی بیش از مفاد پروانه اقدام به ساخت‌وساز کند (مثلاً ساخت یک طبقه مازاد)، کمیسیون می‌تواند متناسب با شرایط، دستور تخریب یا اخذ جریمه صادر کند. در صورت عدم وجود ضرر فنی، بهداشتی یا شهرسازی، معمولاً جریمه جایگزین تخریب می‌شود.
۳. تغییر کاربری بدون مجوز
تبدیل واحد مسکونی به تجاری یا اداری بدون مجوز شهرداری، مصداق تغییر کاربری غیرمجاز است و مشمول جریمه یا در مواردی پلمب واحد می‌شود.
۴. تجاوز به معابر عمومی
در صورت تجاوز ملک به حریم معابر عمومی، کمیسیون صرفاً حکم به تخریب بخش متجاوز صادر می‌کند و در این مورد امکان جریمه وجود ندارد (مطابق تبصره ۱ ماده ۱۰۰).
۵. عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن آن
در صورت عدم پیش‌بینی پارکینگ یا تبدیل آن به کاربری دیگر، کمیسیون می‌تواند دستور به اصلاح وضع یا اخذ جریمه جایگزین صادر کند.
ساختار و نحوه رسیدگی کمیسیون
کمیسیون ماده ۱۰۰ دارای دو سطح رسیدگی است:
- کمیسیون بدوی: اولین مرجع رسیدگی به تخلفات، با حضور سه عضو (نماینده وزارت کشور، دادگستری و شهرداری).
- کمیسیون تجدیدنظر (اعتراض): در صورت اعتراض ذی‌نفعان به رأی بدوی، پرونده در کمیسیون تجدیدنظر با ترکیب جدید بررسی می‌شود. مراجع رسمی در این کمیسیون مستقل از شهرداری عمل می‌کنند و نظر شهرداری صرفاً در مقام گزارش‌دهنده مطرح می‌شود.
چگونگی اجرای آرای کمیسیون ماده ۱۰۰
پس از صدور رأی کمیسیون، شهرداری مکلف است آن را اجرای احکام کرده و مفاد آن را با استفاده از ظرفیت اجرایی خود پیاده‌سازی کند.
موارد اجرایی:
- در صورت صدور حکم تخریب، شهرداری باید رأساً و یا از طریق دستگاه‌های ذی‌ربط، اقدام به تخریب قسمت غیرمجاز کند.
- در صورت صدور حکم به پرداخت جریمه، مالک موظف است مبلغ جریمه را ظرف مهلت مقرر پرداخت کند، در غیر این صورت شهرداری می‌تواند از طریق صدور اجرائیه و توقیف اموال، آن را وصول نماید.
- شهرداری می‌تواند در صورت عدم اجرای حکم تخریب، از قوه‌قضائیه برای نیروی انتظامی و ورود مأموران برای قلع و قمع مجوز بگیرد.
نحوه اعتراض به آراء کمیسیون ماده ۱۰۰
۱. اعتراض به رأی بدوی
هر یک از طرفین (اعم از مالک، شهرداری یا ذی‌نفع ثالث) می‌توانند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی، به کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ اعتراض کنند.
۲. اعتراض قضایی به رأی قطعی
رأی کمیسیون تجدیدنظر ماهیتاً قطعی و لازم‌الاجرا است؛ اما از آنجا که کمیسیون، مرجع قضایی محسوب نمی‌شود، آرای آن قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.
مطابق ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری، اشخاص ذی‌نفع می‌توانند ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ رأی کمیسیون، نسبت به آن دعوی ابطال یا نقض رأی را در دیوان مطرح کنند.
همچنین باید خاطرنشان ساخت مطابق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری (اصلاحی ۱۳۹۰/۱/۲۸)، هرگاه مالک زمینی در محدوده یا حریم شهر بخواهد آن را تفکیک یا افراز کند، نمی‌تواند مستقیماً به اداره ثبت یا دادگاه مراجعه نماید، بلکه ابتدا باید نقشه تفکیکی زمین را تهیه و به شهرداری ارائه دهد. شهرداری موظف است پس از بررسی نقشه و کسر مساحت‌های مربوط به معابر، خیابان‌ها و فضاهای خدمات عمومی مانند فضای سبز، پارک، مدرسه و…، حداکثر ظرف سه ماه نظر خود را به‌صورت کتبی اعلام کند. تنها در صورتی که این نقشه از سوی شهرداری تأیید شود، ادارات ثبت اسناد یا مراجع قضایی اجازه دارند تفکیک یا افراز رسمی را انجام دهند. هدف اصلی این ماده، جلوگیری از قطعه‌بندی غیرمجاز زمین‌ها و تأمین زیرساخت‌های عمومی متناسب با توسعه شهری است.
در مواردی که مالک بدون تأیید نقشه شهرداری اقدام به تفکیک زمین یا ساخت‌وساز در قطعات تفکیک‌شده کند، یا برخلاف مفاد نقشه تأییدشده و بدون دریافت پروانه ساختمانی معتبر، عملیات عمرانی انجام دهد، این اقدامات به‌عنوان تخلف ساختمانی شناخته شده و مشمول رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری خواهد بود. در چنین مواردی، شهرداری پس از شناسایی تخلف، پرونده را به کمیسیون ارسال می‌کند و این مرجع می‌تواند حسب مورد، رأی به تخریب، جریمه نقدی یا الزام به اصلاح وضع موجود صادر کند. بنابراین، رعایت مراحل قانونی ماده ۱۰۱ نه‌تنها لازمه شروع فرآیند تفکیک رسمی زمین است، بلکه پیش‌نیاز قانونی برای ساخت‌وساز مشروع نیز به شمار می‌رود و در صورت نقض آن، مالک با تبعات سنگین حقوقی و مالی از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰ مواجه خواهد شد.
نتیجه گیری
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری یکی از مهم‌ترین نهادهای نظارتی در حوزه شهرسازی است که بین منافع عمومی و حقوق مالکانه توازن برقرار می‌کند. صدور رأی این کمیسیون نه پایان راه، بلکه گاه آغاز فرآیندی حقوقی برای دفاع از حق یا اصلاح رویه‌هاست. شهروندان، وکلا و مهندسان باید از ابعاد این کمیسیون آگاه باشند تا در صورت وقوع تخلف یا مواجهه با تصمیمات غیرقانونی، به‌درستی واکنش حقوقی نشان دهند. «با موکل» با بهره‌مندی از وکلای مجرب و آشنا به رویه‌های شهرداری و مقررات ساخت‌وساز، آماده ارائه کلیه خدمات حقوقی، مشاوره تخصصی و پذیرش وکالت در پرونده‌های مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است. از دفاع در برابر آرای تخریب و جریمه تا پیگیری اعتراض در دیوان عدالت اداری، همراه شما خواهیم بود تا از حقوق مالکانه‌تان به‌درستی صیانت شود.
گروه حقوقی با موکل
